ההגבלות בקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה – חלק ג’

בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, החל משנת 2014 הפטור העיקרי ממס שבח הינו הפטור המוענק לדירת מגורים יחידה – הפטור קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

על מנת להיות זכאים לפטור ישנם שלושה שלבים שצריך לעבור..

1. תנאי הסף הנדרשים על מנת להיכנס בגדרי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
2. התנאים הספציפיים המעניקים את הפטור לדירת מגורים יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק.
3. שתי המגבלות: תקופת צינון ו- זכויות בניה לא מנוצלות.

3. שתי המגבלות: תקופת צינון ו- זכויות בניה לא מנוצלות.

בסוף פרק חמישי1 לחוק קבועות שתי הגבלות אשר עלולות לפגוע בפטור ממס שבח (באופן חלקי או מלא):

סעיף 49ו לחוק – תקופות צינון: במידה שהדירה הנמכרת התקבלה במתנה אצל המוכר, עליו להמתין תקופת צינון בטרם יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח. בהתאם להוראות הסעיף ישנן שתי תקופות צינון:

• 3 שנים – במידה שמקבל המתנה התגורר בדירה.
• 4 שנים – במידה שמקבל המתנה לא התגורר בדירה.

במכירת דירה שהתקבלה במתנה טרם חלוף התקופות הקבועות לעיל, לא יחול פטור ממס שבח גם אם עסקינן בדירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר.

חשוב לציין! תקופות הצינון רלוונטיות אך ורק לפטור מלא! במכירת דירת מתנה לפי חישוב לינארי מוטב אין צורך להמתין את תקופות הצינון.

סעיף 49ז לחוק – זכויות בניה: כאשר לדירה הנמכרת ישנן זכויות בניה שלא נוצלו או שהמנהל סבור שהשווי הושפע מאפשרות עתידית לזכויות בניה, יש לפנות להוראות סעיף 49ז לחוק. ללא סעיף זה זכויות הבניה היו ממוסות באופן מלא מאחר ואינן מהוות “דירת מגורים מזכה” ולכן הפטור ממס שבח לא חל עליהן. עם זאת, הוראות הסעיף מעניקות פטור (עד לתקרה הקבועה בו) לזכויות הבניה שצמודות לדירה הנמכרת.

כאשר לדירה הנמכרת יש זכויות בניה נוספות יש לערוך הפרדה בין שווי הדירה לבין שווי זכויות הבניה. דירת המגורים זכאית לפטור (באם עמדה בשאר תנאיי הפרק). לזכויות הבניה ישנו פטור עד לתקרה שהינה אחת משתיים (לפי הנמוך):

• פעמיים שווי הדירה.
• ההפרש בין 2,042,500 ש”ח לסכום שווי הדירה.

אם שווי הדירה עולה על סכום של 2,042,500 ש”ח, הדירה תמכר בפטור (עד לתקרה הקבועה בסעיף 49א לחוק) וזכויות הבניה ימוסו באופן מלא, שיעור המס תלוי במועד רכישת הדירה.

בנוסף, קיים גם פטור מינימאלי של 510,600 ש”ח לדירת המגורים וזכויות הבניה יחד לדירות ישנות שבנייתן נסתיימה לפני 1.4.97.

חשוב! אם קיימות זכויות בניה אך המחיר לא הושפע מהן לא נערוך את הפיצול!

*האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי*