פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה – חלק ב’

בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, החל משנת 2014 הפטור העיקרי ממס שבח הינו הפטור המוענק לדירת מגורים יחידה – הפטור קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

על מנת להיות זכאים לפטור ישנם שלושה שלבים שצריך לעבור..

1. תנאי הסף הנדרשים על מנת להיכנס בגדרי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
2. התנאים הספציפיים המעניקים את הפטור לדירת מגורים יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק.
3. שתי המגבלות: תקופת צינון ו- זכויות בניה לא מנוצלות.

2. התנאים הספציפיים לקבלת הפטור לדירת מגורים יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק:

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. מדובר בפטור מלא להבדיל מפטור מסוג דחיית מס כמו העברה ללא תמורה, ירושה וכד’..

(2)”   הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת תשנ”ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו”;

נפרוט להלן את תנאי הסעיף:

• הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור בעת המכירה. תנאי זה נבדק למועד המכירה. יחד עם זאת, במכירה של כמה דירות באותו חוזה או במכירת דירה מפוצלת שכתוצאה מהמכירה נשאר המוכר ללא דירות, זכאי המוכר לבקש פטור ממס שבח בגין אחת מדירותיו לפי בחירתו, זאת מאחר שאחת מהדירות מהווה דירה יחידה.

בנוסף, חשוב לזכור את סעיף 49ג לחוק העוסק בחזקת דירה יחידה וסעיף 49ד לחוק העוסק בחזקת דירת מגורים נוספת (ראה מאמר נפרד..).

• המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים – תנאי זה נוסף לסעיף בשנת 2014 ותכליתו למנוע ממשקיעים (בעיקר בקבוצת רכישה) למכור את דירתם מיד לאחר קבלת טופס 4. לכן, יש להחזיק בדירה שנה וחצי מיום שהפכה ל”דירת מגורים”.
• המוכר לא ניצל פטור ממס לפי סעיף זה שנה וחצי – מדובר בפטור מחזורי הניתן אחת לשנה וחצי. ניצול פטור אחר אינו פוגע בפטור זה ואינו נספר בתקופה של ה-18 חודשים.

חשוב לציין, כי מגבלה נוספת אשר קבועה בסעיף השוללת את הזכאות לפטור ממס, הינה במקרה בו המוכר ניצל את הפטור הקבוע בסעיף תוך שימוש בחזקה הקבועה בסעיף 49ג(3) לחוק. שימוש בחזקה זו בעת ניצול הפטור לדירת מגורים יחידה, “צובע” את החלקים אותם החזיק המוכר בעת השימוש בפטור וחלקים אלו לא יהיו זכאים לפטור בעת מכירתם.

לדוג’ – אדם מחזיק בדירת מגורים מזכה ויש בבעלותו 1/4 מדירת מגורים נוספת. בהתאם לסעיף 49ג לחוק, החלק הנוסף שבבעלותו אינו פוגע בפטור לדירת מגורים יחידה. עם זאת, אותו 1/4 “נצבע” ולא ניתן יהיה לבקש בגינו פטור ממס שבח בעתיד.

חזקת התא המשפחתי:

“לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד“.

במניין הדירות של המוכר יש לקחת בחשבון את כל הדירות שלו ושל התא המשפחתי שלו!! נציין כי ישנם מקרים בהם הסכם יחסי ממון והפרדה רכושית בפועל יגברו על חזקה זו (ראו פס”ד שלמי).

התקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף 49ב(2) ב”דירת המגורים המזכה” שמכרתן? נשאר עוד שלב אחד בדרך לפטור המיוחל – שתי המגבלות שנקבעו בסוף הפרק..