פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה – חלק א’

בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, החל משנת 2014 הפטור העיקרי ממס שבח הינו הפטור המוענק לדירת מגורים יחידה – הפטור קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

על מנת להיות זכאים לפטור, ישנם שלושה שלבים שצריך לעבור..

  1. תנאי הסף הנדרשים על מנת להיכנס בגדרי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
  2. התנאים הספציפיים המעניקים את הפטור לדירת מגורים יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק.
  3. שתי המגבלות: תקופת צינון ו- זכויות בניה לא מנוצלות.
  1. תנאי הסף:

הנכס אשר מכירתו מזכה בפטור, הוא נכס העומד בהגדרה הקבועה בסעיף 49 לחוק – “דירת מגורים מזכה”. בנוסף, קיימים תנאי סף בסעיף 49א לחוק.

הגדרת “דירת מגורים מזכה” כוללת בתוכה גם את הגדרת “דירת מגורים”. במילים אחרות, הנכס הנמכר צריך לעמוד בשתי ההגדרות.

הגדרת “דירת מגורים” קבועה בסעיף 1  לחוק:

“דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה“;

להלן נסקור את התנאים להגדרה:

  • דירה שבנייתה נסתיימה – מכירה של נכס שהינו דירה בשלבי בנייה או שלד אינו מקיים את ההגדרה, ואינו זכאי להטבות ו/או פטורים. מצב הנכס נבדק בעת המכירה (יום העסקה הינו המועד הקובע) ובמועד זה הנכס צריך להיות דירת מגורים.
  • הדירה היא בבעלות יחיד – חברה משפחתית אינה זכאית לפטור ממס שבח.
  • משמשת למגורים – ההגדרה קובעת מבחן אובייקטיבי אשר בוחן, האם בדירה מצויים המתקנים המאפיינים דירות מגורים, כגון: מטבח, שירותים, מקלחת וכד’..
  • אינה מהווה מלאי עסקי – דירת מגורים שהינה מלאי עסקי אינה זכאית לפטור ממס שבח מכוח פרק חמישי1 לחוק.

הגדרת “דירת מגורים מזכה” קבועה בסעיף 49 לחוק:

 “דירת מגורים מזכה” – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1)   ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

(2)   ארבע השנים שקדמו למכירתה;

          לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים; לענין התקופה הקבועה בפסקה (1) – לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ליום הקובע, ולענין התקופה הקבועה בפסקה (2) – לא תובא בחשבון תקופה כאמור, אם ביקש זאת המוכר.”

בהתאם להגדרה זו, על מנת שהדירה תהיה זכאית לפטור עליה לעמוד בהגדרת “דירת מגורים” לאורך אחת משתי התקופות הבאות:

  1. 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
  2. בארבע השנים שקדמו למכירה.

בהמשך ההגדרה נקבע, כי תקופה שהדירה עמדה ריקה או שימשה  לפעולות חינוך או דת יראו את תקופה זו כאילו שימשה הדירה למגורים (ראו: קביעת מס שבח מקרקעין (תקופה בה שימשה דירה לפעולות חינוך או דת), התשנ”ח-1998).

חשוב לציין, כי רשות המיסים נוקטת עמדה מקלה כאשר עסקינן ברכישת קרקע למגורים, משכך, במידה שנרכשה קרקע ובניית הדירה נסתיימה כעבור שנים, השימוש למגורים יספר רק מיום סיום הבניה ולא מיום החזקת הקרקע.

להלן נסקור את תנאי הסף הקבועים בסעיף 49א לחוק:

  • המוכר הינו תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת תושבותו (לדרכי הוכחה ראו תוספת שנייה לה”ב 5/2013).
  • מכירת כל הזכויות – על המוכר למכור את כל זכויותיו בנכס.
  • תקרת הפטור – שווי המכירה אינו עולה על 4,455,000 ש”ח נכון לשנת 2018, עד שווי התקרה יינתן פטור מלא.
  • בקשה פוזיטיבית – בעת הגשת ההצהרה המוכר ביקש לנצל את הפטור.

עמדתם בכל התנאים הקבועים לעיל? עברתם בהצלחה את שלב א’ בדרך לפטור המיוחל, עכשיו יש לבדוק כי מתקיימים תנאי סעיף 49ב(2) לחוק, ולבסוף כי אנו עומדים במגבלות שנקבעו בסוף הפרק.