הטבה במס רכישה על דירת מגורים יחידה

מס רכישה הינו מס עקיף (בדומה למע”מ) המוטל על הרוכש בעסקה, סכומו של מס הרכישה נגזר משווי העסקה, ושיעור המס שיחול תלוי בנכס הנרכש ולעיתים אף יושפע מנסיבותיו האישיות של הרוכש.

ההטבה המוכרת ביותר הקשורה במס רכישה הינה – מדרגות המס הנמוכות החלות ברכישה של דירת מגורים יחידה, לפיכך הנכס הנמכר צריך לעמוד בהגדרה של “דירת מגורים”, ובנוסף, יש לבדוק שאין לרוכש ולתא המשפחתי שלו דירה נוספת.

“דירת מגורים” – כל אחת מאלה:

(1)   דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;

(2)   זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

להלן נסקור את תנאי ההגדרה:

  • דירה המשמשת או מיועדת לשמש למגורים – לפי ההגדרה בדירה הנרכשת צריכים להיות מצויים המתקנים המאפיינים דירות מגורים, כגון: מטבח, שירותים, מקלחות וכד’.. (מבחן אובייקטיבי), עם זאת, קיים מבחן סובייקטיבי אשר בוחן את כוונתו הרוכש לשימוש למגורים, כך לדוג’ אדם שרוכש דירת מגורים אך מתכנן להרוס אותה ולבנות תחתיה חדשה יראו אותו כאילו רכש קרקע.
  • דירה על הנייר – כאשר ישנה התחייבות מצד המוכר לבניית הדירה, גם היא נחשבת לרכישה של “דירת מגורים”.
  • קבוצת רכישה – לפני מס’ שנים תוקן הסעיף ונקבע כי רכישה כחלק מקבוצת רכישה גם היא תחשב לרכישת “דירת מגורים”.

בהתאם לאמור לעיל, כאשר דירת המגורים הנרכשת היא דירתו היחידה של המוכר, בעת הרכישה יחולו שיעורי המס הנמוכים.

שיעורי המס החלים ברכישת דירת מגורים יחידה נכון לשנת 2018:

  1. על חלק השווי שעד 1,664,520 ש”ח – לא ישולם מס;
  2. על חלק השווי העולה על 1,664,520 ש”ח ועד 1,974,335 ש”ח – 3.5%;
  3. על חלק השווי העולה על 1,974,335 ש”ח ועד 5,093,535 ש”ח – 5%;
  4. על חלק השווי העולה על 5,093,535 ש”ח ועד 16,978,450 ש”ח – 8%;
  5. על חלק השווי העולה על 16,978,450 ש”ח – 10%;

מי זכאי לשיעורי המס הנמוכים? יחיד, תושב ישראל, הדירה שרכש היא דירתו היחידה.

מהי דירה יחידה? “דירת מגורים” כהגדרתה לעיל, שהיא דירתו היחידה של המוכר בארץ ובאזור (יהודה שומרון וחבל עזה), אדם שיש לו דירה שמושכרת בשכירות מוגנת או דירה שחלקו בה אינו עולה על 1/3 ואם זו דירת ירושה אינו עולה על מחצית – לא נספרות במניין הדירות!

משפר דיור אשר יש בבעלותו דירה טרם הרכישה של הדירה החדשה, אך בכוונתו למכור אותה (את הדירה הישנה!) ורוצה ליהנות מהמדרגות הנמוכות של דירה יחידה יצטרך למכור את הדירה הישנה שהייתה דירתו היחידה תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה החדשה ואם הדירה החדשה נרכשה מקבלן תוך 12 חודשים מיום קבלת החזקה בדירה.

חשוב! שיעור מס הרכישה על “דירת מגורים נוספת” עומד על 8% מהשקל הראשון!! ועל חלק השווי העולה על 5,095,570 ש”ח יחול מס בשיעור 10%.

מאחר והיום שיעורי המס הנמוכים חלים רק על דירת מגורים יחידה ודירת מגורים נוספת תמוסה בשיעורי מס גבוהים, אדם שרוצה לרכוש נכס נוסף חשוב שיתייעץ לפני הרכישה על מנת לבדוק את האפשרויות שעומדות בפניו ועל מנת שלא להיכנס לשיעורי המס הגבוהים.